Segundo a grande legisladora Maria Helena Diniz diz: “A responsabilidade civil está relacionada com a aplicação de medidas que obriguem alguém a reparar o dano moral ou patrimonial causado a terceiros, em razão de ato próprio imputado, de pessoas por quem ele responde, ou de fato de coisa, ou animal sob sua guarda (responsabilidade subjetiva), ou ainda de simples imposição legal (responsabilidade objetiva)
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Responsabilidade Civil encontra respaldo em nosso ordenamento jurídico nos seguintes artigos do Código Civil 927, 186 e 187, na qual, retrata temas alusivos à ação ou omissão lesiva, culpa, dano e nexo de causalidade.
Ressalta o advogado especialista em direito condominial e imobiliário, Drº Anderson Machado que ao síndico cabe a administração geral do condomínio, o cumprimento dos encargos que a Convenção e o Regimento Interno lhe atribuem, além das execuções das deliberações da assembleia e, em especial as atribuições e deveres previstas pela Lei 10.406/2002, Art. 1.348, Lei 4.591/64, artigo 22, § 1º, no que compete a função do síndico.
Convém destacar que a Convenção Condominial poderá determinar outras situações em que o síndico poderá além de ser obrigado a indenizar o condomínio, perder o seu mandato.
Para apurar a responsabilidade patrimonial do síndico é necessário analisar cada caso concreto, mas também o comportamento dos demais membros do corpo diretivo do condomínio, pois se trata de uma atribuição desses membros a fiscalização dos atos do síndico.
Segue abaixo algumas dicas importantes quanto a responsabilização civil e criminal para os síndicos, a fim de evitar futuras demandas, enquanto na função de síndico:
Civil
a) Ter cautela ao contratar os seguros e serviços e, ao aplicar as multas previstas na convenção e no artigo 1337 e seu parágrafo único;
b) Deve, sempre, observar as normas Convencionais e Regimentais, permitindo recurso de suas decisões à assembleia convocada especialmente para essas ocasiões;
c) Não pode presidir as assembleias nem transigir sem prévia autorização da assembleia;
d) O Síndico responde por prejuízo material e moral causado tais como obra realizada no condomínio sem as conformidades técnicas e fiscalizações, e sofre a sanção via pagamento da indenização ou através da obrigação de fazer/não fazer;
e) Ainda que não haja riscos, o síndico DEVE – diligenciar e conservar as partes comuns. Não há mais escolha: fazer ou deixar de fazer. A conservação é um dever do síndico que, se não for respeitado, pode lhe impor responsabilidade civil em razão da omissão bem como motivar a sua destituição nos termos do art. 1.349 do novo Código Civil;
f) Quando for ajuizada qualquer ação judicial contra o condomínio o síndico tem obrigação de comparecer na audiência na condição de representante legal do mesmo. Se o síndico não comparecer na audiência designada, na qual o condomínio seja parte Ré, e, deixar de contratar advogado para fazer a defesa do condomínio, estará descumprindo com seus deveres de administração e representação, nesse caso os prejuízos causados ao condomínio por ocasião dos efeitos da revelia deverão ser por ele indenizados.
Criminal
a) A responsabilidade criminal do síndico envolve geralmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação).
b) Responde por infração criminal ou contravenção tais como apropriação indébita de verbas, a apropriação indébita de fundos do condomínio, apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários ou conduta contra a honra ou saúde, e sofre a sanção através de pena que pode variar entre multa, restrições de direitos e até prisão.
c) Para os crimes contra a honra, o Código Penal prevê penas de um mês a dois anos de reclusão, além de multa.
d) Para apropriação indébita de fundos do condomínio, o CP prescreve reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa.
* Para apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários, as penas previstas são de dois a cinco anos, e multa.
Assim, ainda que o síndico, isoladamente, cause prejuízos ao condomínio por ação ou omissão intencional ou não, os tribunais tem decidido que os demais membros do corpo diretivo do condomínio (especialmente os conselheiros), poderão ser incluídos em eventual ação de indenizatória, por sua omissão. Outrossim ao ser alcançado na responsabilidade, pelo prejuízo causado, poderá os bens do síndico responder pelo ressarcimento.
Para finalizar Dr. Anderson Machado esclarece que, são muitos os poderes do síndico. Porém, nenhum o exime de responsabilidade. Exceções ou omissões podem levá-lo a responder com seu patrimônio pessoal por prejuízos e danos daí decorrentes, visto que, o campo é amplo para o seu exercício, porém, sempre há que observar que o cargo deve ser exercido com responsabilidade, dentro dos poderes a ele conferidos, por isso alerto aos senhores síndicos que todo o cuidado é pouco, a fim de evitar transtornos administrativos e futuras demandas judicias.
* Anderson Fernando Machado - Diretor Jurídico da Associação dos Condomínios Comerciais e Residenciais do Distrito Federal - ASSOSÍNDICOS-DF.
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