Nos dias de hoje, os indivíduos têm buscado se unirem em busca de adquirirem facilidades e comodidades, compartilhando serviços comuns, com a finalidade de gozar de mais segurança e sossego, optando pela vida em condomínio.
É certo que esta escolha tem seus percalços, que são inerentes a vida em copropriedade, todas as maravilhas compartilhadas pelos condôminos, evidentemente, possuem seus custos, afinal, todo bônus vem com ônus, e tais valores devem ser rateados em todos os moradores, que nem sempre são pontuais com suas obrigações.
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O gestor do condomínio, mais conhecido como síndico, dentre as várias obrigações que ficam sob a sua incumbência, uma delas é de cobrar os condôminos impontuais, e muitos gestores na busca de se livrarem dessa "dor de cabeça", correm em busca de auxílio, e é aí que entra o trabalho das empresas antecipadoras de receitas.
O mercado tem apresentado ofertas, que principalmente pelo síndico mais incautos apresentam-se como sonho colorido, e que conforme o advogado condominialista, Dr. Marcus Cardoso, o resultado pode ser desastroso.
"Estamos falando das antecipadoras de Receita. O Código do Processo Civil de 2015, trouxe ao síndico facilidade para cumprimento de sua obrigação de cobrança das cotas condominiais, conferindo as despesas ordinárias e extraordinárias dos edifícios, 'status' de Título de Executivo Extrajudicial.
Tal fato atraiu empresas dessa natureza para oportunidades de negócios, contudo o que à primeira vista se apresentam como facilidade, mas que merece atenção redobrada dos síndicos como algo que pode gerar enorme dor de cabeça", explica o advogado.
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Algumas dessas empresas, que antecipam receita, se apresentam para os condomínios como solução para questões relacionadas a inadimplências, prometendo antecipar os valores relativos as quotas condominiais, ordinárias e extraordinárias, em troca de porcentagem (ágio) sob o total da receita a que perceberia a co propriedade, que gira em torno de 1,99 até 9 por cento, além de despesas com emissão de boleto, ficando a cargo da prestadora de serviço o ônus de cobrar os inadimplentes utilizando o nome do condomínio, oferecendo serviço casado de cobrança judicial e extrajudicial.
"É claro que nem todas trabalham da mesma forma, mas como se diz o jargão popular 'toda regra tem sua exceção', contudo boa parte da que estão no mercado, tem o seguinte 'modus operandi':
1) As referidas empresas, ao fecharem negócio, apresentam-se como prestadoras de serviços, como auxiliares da administração do condomínio, quando na verdade simplesmente compram crédito em troca de ágio, sendo grandes operações de fomento mercantil;
2) Para tanto, compram o crédito (cotas condominiais), antecipando a receita do condomínio descontando um valor (porcentagem, ágio) sobre o dinheiro antecipado;
3) Vendem a emissão de boleto em nome do condomínio, oferecendo a conta bancaria da antecipadora como destinatária do valor da cota, até para controle de inadimplência;
4) Para os impontuais com as obrigações pecuniárias do condomínio, essas empresas oferecem, como venda casada, serviço de cobranças extrajudiciais e judiciais, fazendo-o em nome do condomínio.
Vale ao síndico avaliar a empresa antecipadora de receita para entender qual é a que melhor atende a necessidade do condomínio e dos condôminos sem descumprir nenhuma regra", acrescenta Marcus.
POLÊMICA
A) Para o tipo de serviço ofertado a empresa precisa atender requisitos específicos, enquadrando-se como 'factoring', assim Cadastro Nacional de Atividade Econômica 'cnae', compatível com o serviço prestado, além de não poderem ser enquadradas como microempresa, devendo recolher imposto de renda da pessoa jurídica sobre Lucro Líquido;
B) Exercem atividades com capital social ínfimo, que seguramente não é compatível com o volume de dinheiro movimentado pela empresa;
C) Incidência de impostos que incidem sobre fomento mercantil que não são pagos pelas antecipadoras, e que podem, caso fiscalização do fisco e/ou outros órgãos de controle, em caso de responsabilização fiscal o condomínio fica sujeito a responsabilização solidária a empresa, por evasão fiscal ou sonegação de imposto;
D) Lesão aos cofres públicos por não recolhimento de imposto;
E) As cobranças em nome do condomínio são temerárias, dada a possível responsabilização na pessoa do síndico por qualquer abuso de direito que possa vir a ser cometido pela antecipadora no âmbito da cobrança;
F) As empresas que se sub-rogam nas cobranças extrajudiciais e judiciais, exercem atividade privativa da advocacia o que também é ilícito, tipificado como contravenção penal, assim como penalização do advogado que é beneficiado em decorrência do contrato de venda casada;
G) Nas cobranças feitas de forma sub-rogada, entendemos que o condomínio representado pela antecipadora, perde o benefício das cobranças por natureza propter-rem, ou seja, caso a unidade seja um bem da família, em caso de não pagamento, não pode o imóvel ser expropriado do condomínio.
Por mais que a antecipação de receitas seja legal, por ser dever do síndico deve ficar atento às falhas neste tipo de empresa, e sempre procurar preservar-se da responsabilidade civil e criminal e para isso, é preciso ficar atento quanto o trabalho exercido da empresa escolhida como antecipadora de receitas
Veja o vídeo no link: https://www.youtube.com/watch?v=LPwL9cI5B0E&t=4s
Tohea Ranzetti – Redação Síndico Legal
Fonte: Portal Síndico Legal
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