Pense em imóveis para moradia, lazer ou investimento no exterior *
Em agosto de 2022, a profissão de corretor de imóveis completou 60 anos no Brasil. Atualmente, são cerca de 600 mil profissionais em atividade no País, regulados pelos CRECIs (conselhos regionais), que são autarquias públicas federais. Apesar de a profissão ter uma barreira de entrada simples, que é um curso técnico de curta duração, a atividade dos corretores é complexa. Envolve conhecimentos de direito imobiliário e sucessório, arquitetura, engenharia, estratégias de venda, economia, financiamento, etc. Mais recentemente, também se tornou necessário conhecer técnicas de produção e edição de fotografia e vídeo, marketing digital e tráfego pago. Seduzidos por sonhos de altas comissões, muitos corretores abandonam a profissão após poucos anos de atividade. O mercado imobiliário brasileiro é competitivo e muitas vezes desleal. É perigoso em alguns sentidos, seja pela ação de contraventores (indivíduos sem habilitação) por vezes autuados por exercício ilegal da profissão e mesmo em razão de criminosos que praticam estelionato, furto ou roubo.
Escrevo em dezembro 2022, do
centro do Brasil, mais especificamente da capital brasileira, com fortes
indefinições sobre a política e economia no âmbito federal, manifestações de rua
constantes por diferentes grupos e questionamentos do resultado eleitoral. Há latente
tensão entre os principais espectros políticos. É hora de olhar para fora: ver
oportunidades de investimento no cenário internacional. Naturalmente são
limitadas a um percentual pequeno de brasileiros com elevado poder aquisitivo. Há
os que buscam uma segunda residência no exterior, diversificação de
investimentos (dolarização/eurização), ou mesmo se mudar em definitivo do País.
Neste sentido, Portugal e Estados Unidos continuam sendo os destinos mais
visados.
Em novembro 2022, fiz uma bem
sucedida ligação da minha graduação finalizada há mais de 20 anos em Relações Internacionais
com o mercado imobiliário. Concluí a formação de CIPS –
Certified International Property Specialist (especialista em negócios imobiliários
internacionais) que leva a chancela da mundialmente famosa NAR – National Association of Realtors, principal associação de
corretores de imóveis dos EUA.
O curso contava com profissionais brasileiros que atuam no Brasil, Portugal
e EUA, além de portugueses trabalhando em sua terra natal e demais países
europeus. Foi uma rica oportunidade de networking e de conhecer diferentes
mercados que foram abordados ao longo da formação. Os brasileiros que vendem
imóveis no Brasil, espalhados em todo território, objetivam vender com mais qualidade
seus imóveis em cidades turísticas e litorâneas, como Rio de Janeiro, Búzios e
Fortaleza, bem como regiões fortes em agronegócio e mineração. Também são vendidos
imóveis de destinos do chamado altíssimo padrão no interior de São Paulo, Rio
Grande do Sul e Santa Catarina, mais especificamente em Balneário Camboriú. Adicionalmente,
objetivam fazer pontes de seus clientes em solo verde-amarelo com o exterior. Somente
348 brasileiros possuem a formação CIPS, ou seja, 0,058% do total !
Paradoxalmente, em 2021, a Associação
de Investidores Estrangeiros em Imóveis aponta o Brasil como a segunda melhor
opção para investimento em imóveis comerciais. A meu ver, há poucos vendedores
qualificados para tanto potencial.
Na visão de um corretor brasileiro, notei como nos mercados europeus e estadunidense,
as relações comerciais entre corretores de imóveis e clientes, e mesmo entre
colegas de profissão, é muito mais civilizada, formal e respeitosa. Nestes
mercados, normalmente há um único portal, que reúne todos os imóveis listados.
Transações são feitas com intermédio do corretor do comprador e do vendedor. O
imóvel é listado apenas uma única vez,
diferente do Brasil, onde um mesmo “produto” pode ser encontrado em um mesmo ou
vários websites, sendo anunciado por diversos profissionais e com diferentes
preços. Em outros países, há uma forte preocupação ética de precificação em
patamares reais e justos, e não especulativos, gerando uma maior velocidade no
giro das prateleiras. Além disso, há
baixa margem de negociação sobre os preços. Ou seja, paga-se normalmente o
preço da etiqueta. Aqui normalmente os imóveis recebem 10% de desconto do valor
anunciado. Pelo alto tíquete dos produtos e pelo respeito que tenho pela
atividade de corretagem, confesso que me incomoda as frequentes frases curtas e
grossas de compradores com ofertas de 20% ou 50% de desconto, sem mesmo um “bom
dia” ou “o imóvel está disponível?”. Outra
prática frequente são ofertas de permuta. Respondo a estas solicitando fotos,
avaliações feitas por corretores profissionais, situação jurídica dos imóveis a
serem transacionados, valor de condomínio e impostos territoriais e na maioria
das vezes os especuladores somem.
O fortalecimento de franquias imobiliárias multinacionais no Brasil tem
ajudado a disciplinar e educar todos os atores envolvidos no mercado: vendedores,
compradores, investidores, corretores de imóveis, agentes financeiros, etc. Entre abril de 2021 e março de
2022, os investidores estrangeiros aportaram US$59 bilhões no mercado dos EUA,
que movimentou US$ 2,3 trilhões no período, ou 2,6% do total. Os brasileiros
aparecem em quinto lugar neste ranking, com 3% do total, o equivalente a US$1,6
bilhão, sendo precedidos por indianos (5%), chineses (6%), mexicanos (8%) e
canadenses em primeiro lugar com 11%, ou US$5,5 bilhões, de acordo com a NAR. Importante notar que a legislação tributária
varia muito de estado para estado norte-americano.
Já em Portugal, no
primeiro semestre de 2022, brasileiros e norte-americanos foram os estrangeiros
que mais investiram no mercado imobiliário, representando 38% do volume total
de transações envolvendo clientes estrangeiros. Os brasileiros se tornaram os
principais investidores internacionais de imóveis residenciais na terra do fado
em 2020, ultrapassando os franceses. O mercado movimentou 30 bilhões de euros
em 2021, de acordo com a plataforma Idealista.
Lisboa e Porto
são os distritos que mais receberam capital externo. Lisboa absorveu 47,9% das
transações. Porto recebeu 10% e os distritos de Setúbal e de Faro somaram 17,3%
do volume. Além da maior disponibilidade de voos diretos Brasil – Portugal,
cultura, culinária e clima agradável, o país se vangloria em ser o sexto mais
seguro do mundo. Determinados patamares de investimento concedem, entre outros
benefícios, o chamado “Golden Visa”, que
dá possibilidade de pleitear residência permanente após o final dos 5 anos da
temporária. Projeta-se que 250 mil brasileiros vivem legalmente lá.
No mais, aos que leem este texto, me coloco como ponte para os que
almejam investir em qualquer uma das cinco regiões brasileiras e seus 5.568 municípios,
ou conhecer mais detalhes sobre faixas de investimento, melhores regiões, tipos
de imóveis e até mesmo possibilidade de visto de moradia permanente nos EUA,
Portugal e Europa em geral. O atendimento será feito por mim e parceiros em
língua portuguesa, seja por brasileiros ou por colegas portugueses facilmente
compreensíveis apesar do seu distinto sotaque. Concluindo a transação,
lembre-se de me convidar para festa de inauguração do imóvel, onde quer que
seja.
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